Девятый апелляционный арбитражный суд отменил ранее вынесенное решение Арбитражного суда Москвы, который частично удовлетворил иск "Вымпелкома" (торговая марка "Билайн") к арендодателю его центрального офиса - компании "Тизприбор". "Вымпелком" просил суд изменить условия арендного договора, номинированного в долларах, зафиксировав в договоре "верхнюю планку" курса рубля к доллару.
"Вымпелком" арендует площади для своего головного офиса в бизнес-центре "Эрмитаж Плаза" в центре Москвы, на Краснопролетарской улице. Предварительный договор аренды был заключен сторонами в 2006 г. В 2007 г. оператор въехал в это помещение на основе краткосрочного договора аренды.
В 2009 г. "Вымпелком" и "Тизприбор" заключили долгосрочный договор аренды нескольких нежилых помещений общей площадью 32,2 тыс кв. м. Базовая ставка аренды в этих помещениях составляла $614-702 за 1 кв. м. и подлежала увеличению в соответствии с Индексом потребительских цен, рассчитываемым Министерством труда США, но не менее чем на 1% в год.
Также "Вымпелком" должен был оплачивать эксплуатационные расходы арендодателя в размере не менее $70 в год за 1 кв. м., осуществлять дополнительный платеж в размере не менее $35 в квартал за 1 кв. м., оплачивать коммунальные расходы и платить за аренду парковки в размере не менее $255 тыс. в квартал.
Оплата осуществлялась в рублях по курсу ЦБ РФ. После того, как в конце 2014 г. курс доллара к рублю резко вырос, оператор стал просить арендодателя о пересмотре договора, но безуспешно.
"Вымпелком" пошел в суд с требованием аннулировать договор либо зафиксировать в нем, что для расчетов используется курс не менее p32 за доллар и не более p42 за доллар. В обосновании своей позиции "Вымпелком" указал, что при заключении предварительного договора аренды с "Тизприбором" в 2006 г. курс доллара длительное время не превышал p32, кроме того, Центробанк тогда поддерживал так называемый "валютный коридор", регулируя верхний и нижний пределы курса доллара.
Суд первой инстанции частично удовлетворил иск оператора. В требовании о расторжении договора оператору было отказано. Суд указал, что оператор должен был учитывать возможные изменения курса доллара, а изменения кредитно-денежной политики Центробанка и правительства не являются обстоятельствами непреодолимой силы, ведущими за собой необходимость изменять договор.
Но требования зафиксировать в договоре аренды "валютный коридор" суд первой инстанции признал справедливым. Суд сослался на разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда, согласно которым участники договора должны вести себя добросовестно, иначе у суда возникает право на пересмотр договора. Суд установил, что резкое увеличение арендной ставки значительно выше рыночных показателей ведет к необоснованному обогащению арендодателя.
Теперь данное решение отменено и "Вымпелкому" полностью отказано в удовлетворении исковых требований. Оператор крайне разочарован таким исходом. В пресс-релизе компании сказано, что вместо прежних p900 млн в год компания сейчас вынуждена платить за аренду своего офиса в три раза больше - p2,5 млрд в год, что превышает "рыночные ставки и здравый смысл".
Возможности переехать в другой офис либо пересмотреть условия аренды у оператора нет, так как арендодатель "всеми силами избегает переговорного процесса". "Агрессивно-неконструктивная позиция владельца нашего здания создает для нас существенную и совершенно необоснованную нагрузку, - заявили в "Вымпелкоме". - Валютные арендные ставки уже практически убили российский малый и средний бизнес. Теперь выгодоприобретатели таких договоров наносят удар еще и по крупному бизнесу".
"Мы разочарованы, что "Тизприбор", несмотря на наши неоднократные попытки вернуть вопрос параметров договора аренды в переговорное русло, предпочел сосредоточить силы на собственноручно созданной публичной истерике и беспрецедентном давлении на судебную систему, имевшем место в преддверии заседания, - добавили в "Вымпелкоме". - Мы искренне огорчены тем обстоятельством, что в 2016 г. вынуждены иметь дело с практиками и контрагентами, придерживающимися деловой культуры уровня валютных спекулянтов".
